Visitare una casa
Cosa controllare quando visiti una casa: 82 punti in 12 categorie
Ogni controllo dice come farlo in pochi passi, con cosa si fa e cosa non stabilisce. Molti si fanno con il telefono; alcuni chiedono un metro, una domanda o un tecnico. Nesso ti guida in visita tra quelli che contano per te e tiene il registro.
Muri e soffitti
Dove è stato fatto un intervento, dove una superficie non è piana, e dove sta andando una crepa. Per lo più è guardare la cosa giusta con la luce giusta.
Scansione del muro a luce radente
- Accendi la torcia.
- Tieni il telefono piatto sul muro, obiettivo lungo la parete.
- Fai scorrere il fascio da un angolo all’altro.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Una superficie irregolare è una superficie irregolare. Non dice niente su cosa ci sia dietro, e un muro piano può nascondere quanto uno ondulato.
Verticalità del muro
- Premi il telefono piatto sul muro.
- Stai fermo per tre secondi.
- Ripeti in basso e in alto sullo stesso muro.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Vale solo per il pezzo di muro che il telefono sta toccando. Un battiscopa, un gancio da quadro o una custodia con lo scalino della fotocamera rendono il numero privo di senso, e nessun edificio vecchio è a piombo al decimo di grado.
Livello del soffitto
- Tieni il telefono piatto sul soffitto, schermo in giù.
- Stai fermo mentre legge.
- Ripeti in un secondo punto, orientato allo stesso modo.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: È uno screening, non un’indagine strutturale. Quasi nessun soffitto che riesci a raggiungere è la struttura, e una lettura presa su uno stipite è una lettura presa su uno stipite.
Scansione delle crepe
- Fotografa la crepa di fronte, in squadra.
- Metti una moneta o una tessera nella foto.
- Segna dove inizia e dove finisce.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Nesso tiene la foto accanto alla tua nota e non ci legge dentro niente. Se una crepa conti o no è una domanda per chi può vedere l’edificio, non per la foto di un muro solo.
Larghezza della crepa
- Tieni una moneta piatta accanto alla crepa.
- Blocca l’immagine.
- Tocca i due bordi della moneta, poi i due lati della crepa.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Una larghezza rapportata a un oggetto di casa, ricavata da dove è finito il tuo pollice. È un numero da confrontare con la tua prossima foto, e non è una misura su cui qualcun altro debba agire. La moneta deve stare di piatto sul muro, sullo stesso piano della crepa, altrimenti il numero parla dell’angolo con cui tenevi il telefono.
Monitoraggio della crepa
- Fotografa la crepa dallo stesso punto dell’ultima volta.
- Usa la stessa moneta o tessera.
- Confronta le due foto.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Due foto scattate a distanze diverse o con luce diversa sembrano diverse che qualcosa si sia mosso o no. Il confronto lo fai tu, e vale quanto vale la ripetizione.
Interventi precedenti
- Accendi la luce della stanza.
- Fotografa tutta la parete.
- Cerca una zona che brilla o ombreggia in modo diverso.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Un intervento è un intervento. Quasi tutti sono ordinaria manutenzione, e il motivo di questo è la parte che non puoi vedere.
Umidità: cosa guardare
- Cammina lungo la base dei muri esterni.
- Guarda dietro i mobili e negli angoli.
- Cerca macchie, bolle o vernice che si stacca.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Segni visivi compatibili con l’umidità non sono un accertamento di umidità, e Nesso non li trasforma in uno. Una macchia può essere vecchia e asciutta; un muro su cui non c’è niente da vedere può comunque essere bagnato.
Rilevazione con igrometro
- Tieni il misuratore su un punto sospetto.
- Poi su un muro interno.
- Confronta le due letture.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: RICS dice esplicitamente che le letture di uno strumento sui materiali da costruzione non si possono interpretare da sole: lo stesso numero significa cose diverse su intonaco, mattone e intonaco contaminato da sali. Questo è un confronto, non una diagnosi.
Bussa sul muro
- Tieni il telefono a una spanna dal muro.
- Batti un punto con le nocche.
- Ripeti su un muro pieno e confronta.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Un’altezza e un volume, non un materiale. Intonaco su mattone, un rivestimento a secco su listelli e una parete in cartongesso possono suonare uguali, il telefono sente la stanza oltre al muro, e niente qui dice cosa ci sia dentro l’intercapedine. Il conteggio è un minimo e non un totale: il telefono ascolta a fette di un decimo di secondo, quindi sente alcuni dei tuoi colpi e non tutti.
Finestre e porte
Quanto bene chiudono, quanta aria passa e quanta strada tengono fuori. L’unica parte di una casa che manovri una dozzina di volte al giorno.
Funzionamento delle finestre
- Apri ogni finestra del tutto.
- Richiudila con la maniglia.
- Segna quelle che si incastrano o non chiudono a chiave.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Come si comporta una finestra oggi. I meccanismi si regolano e le guarnizioni si cambiano, quindi è una cosa da sollevare prima di firmare, non un giudizio sulla finestra.
Guarnizione: il test del foglio
- Chiudi un foglio di carta nella finestra.
- Tiralo fuori: sopra, sotto, ai due lati.
- Segna dove scivola via facilmente.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un confronto fra quattro punti di una finestra, fatto a mano. Dice dove l’anta non preme e niente sul vetro in sé.
Prova degli spifferi
- Chiudi la finestra.
- Passa il dorso della mano lungo il telaio.
- Senti se c’è aria che si muove.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Quello che hai potuto sentire, in un giorno solo, con il vento che c’era. Una giornata ferma nasconde uno spiffero che una ventosa rende evidente.
Velocità dell’aria al telaio
- Tieni l’anemometro a ogni lato della finestra chiusa.
- Annota le quattro letture.
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Cosa non stabilisce: Dipende interamente dalla differenza di pressione in quel momento: il vento fuori, una porta aperta dentro, un aspiratore acceso. Due letture a minuti di distanza possono differire per motivi che non hanno niente a che fare con la finestra.
Abbattimento del rumore della finestra
- Posa il telefono a metà stanza.
- Misura 30 s con la finestra aperta.
- Misura 30 s con la finestra chiusa.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Il microfono di un telefono non è un fonometro tarato e il suo guadagno è sconosciuto, quindi questo confronta due letture prese a minuti di distanza sullo stesso telefono. Non è confrontabile con nessuna soglia di legge e non stabilisce niente sulle specifiche del vetro.
Abbattimento del rumore della porta d’ingresso
- Mettiti appena dentro l’ingresso.
- Misura 30 s con la porta d’ingresso aperta.
- Misura 30 s con la porta chiusa.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stesso telefono non tarato, stessa avvertenza. Inoltre registra un solo momento sul pianerottolo, che può essere un momento tranquillo. Non è un valore di isolamento acustico della porta.
Allineamento delle porte
- Apri ogni porta a metà e lasciala.
- Chiudila piano.
- Guarda lungo la fessura, dall’alto in basso.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una porta fuori squadra da sola non prova niente: le cerniere si assestano, gli stipiti vengono montati male, i pavimenti si rifanno. È un’osservazione fra tante, non un accertamento strutturale.
Luce intorno alla porta d’ingresso
- Luce dell’ingresso spenta, luce del pianerottolo accesa.
- Chiudi la porta d’ingresso.
- Cerca la luce lungo i bordi.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Mostra una fessura, non quanto ti costa. Una fessura alla soglia è spesso un’intercapedine di ventilazione voluta e non un difetto.
Luce e sole
Quanto la luce del giorno arriva dentro la stanza, come sono esposte le finestre, e cosa fa qui il sole nell’arco di una giornata.
Luce del giorno a tre profondità
- Spegni le luci della stanza.
- Leggi sul davanzale, a metà stanza e sulla parete di fondo.
- Tieni il telefono in piano, schermo in su.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Non calibrata, e dipende interamente dal cielo di quel minuto. Una nuvola che passa la dimezza. Questi numeri confrontano tre punti di una stanza in una visita e nient’altro.
Come cala la luce
- Prendi le tre letture di luce del giorno, se mancano.
- Il resto lo calcola il telefono.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Derivata dalle tre letture qui sopra, e ne eredita tutti i limiti. Descrive una sola linea attraverso una sola stanza in un solo momento della giornata.
Come è esposta la finestra
- Mettiti di fronte alla finestra, guardando fuori.
- Tieni il telefono in piano.
- Stai lontano dal radiatore.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Il magnetometro di un telefono vicino a un telaio in acciaio, a un radiatore o al vano ascensore può sbagliare di decine di gradi. Prendila due volte da punti diversi, e tratta un disaccordo come la risposta: il percorso rifiuta una coppia in disaccordo invece di farne una media.
Il sole nell’arco della giornata
- Indica verso dove guarda la finestra.
- Punta il bordo del tetto di fronte e stai fermo.
- Oppure tocca Niente di fronte.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Astronomia e un angolo solo. Sa dove si trova il sole e quanto è alto il tetto proprio di fronte, e fa il calcolo per un edificio lungo e parallelo a questa finestra. Un varco nella strada, un tetto più basso poco più in là, un albero o un balcone sopra cambiano tutto, e non li vede. Eredita anche l’errore della direzione: un magnetometro accanto a un telaio in acciaio può sbagliare di decine di gradi.
Superficie finestrata rispetto al pavimento
- Scansiona la stanza con l’app Nesso.
- Senza scansione: misura finestre e pavimento con un metro.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stimata da Nesso, non è una misura ufficiale. La scansione misura tutto il vano di ogni finestra, telaio compreso; le norme contano la parte che si apre, che è più piccola. Dove è il rapporto a rendere abitabile una stanza, il numero che conta è quello dei documenti edilizi.
Aria e clima
Temperatura, umidità, dove sono le superfici fredde, e se l’aria in questa casa si muove davvero.
Temperatura della stanza
- Metti il termometro lontano da calore e sole.
- Aspetta due minuti.
- Leggi.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Un momento solo, e per giunta controllato da chi ti sta mostrando l’immobile. I telefoni non hanno un sensore della temperatura dell’aria utilizzabile, quindi qui serve uno strumento esterno e non ce n’è ancora nessuno collegato.
Umidità relativa
- Leggi l’igrometro nella stanza principale.
- Poi in bagno.
- Poi nella stanza più lontana.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: L’umidità del giorno in cui hai visitato, dopo chissà quante persone passate di lì. Cambia con il tempo, con quanta gente c’è e con il fatto che una finestra sia stata aperta un’ora fa.
Condensa sulle superfici fredde
- Prendi le letture di temperatura e umidità.
- Nesso le mette insieme.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Derivata, e vale quanto i suoi tre dati di partenza, nessuno dei quali è ancora collegato. Descrive le condizioni di una visita e non prevede niente sull’inverno.
Scansione termica
- Collega la termocamera.
- Passa lentamente su ogni muro esterno.
- Segna dove diventa freddo.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Una termocamera legge la temperatura superficiale e non deduce niente. Una zona fredda ha diverse spiegazioni possibili (un ponte termico, aria che passa accanto a un telaio, una differenza di isolamento) e questa non sa distinguerle. Serve anche una differenza di temperatura fra i due lati del muro, quindi d’estate mostra quasi niente.
Angoli, spallette e bordi
- Punta la termocamera su angoli e spallette delle finestre.
- Poi dove il muro incontra il soffitto.
- Segna i punti freddi.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Stesso strumento, stesso limite: temperatura superficiale e spiegazioni possibili, mai una diagnosi. Serve una differenza vera fra dentro e fuori perché mostri qualcosa.
Prova della ventilazione
- Tieni una striscia di fazzoletto sulla griglia.
- Lascia andare l’estremità inferiore.
- Guarda: resta attaccata o cade?
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un sì o un no sul movimento dell’aria a quella griglia, in quel momento, con le porte come si trovavano. Non misura nessuna portata e non dice niente su quanto la canna sia libera più avanti.
Resa dell’aspiratore
- Fazzoletto sull’estrattore, ventola accesa.
- Poi ventola spenta.
- Confronta le due prove.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: È un confronto, e riguarda solo questa griglia. Qui niente misura una portata di estrazione né stabilisce se rispetti un requisito qualsiasi.
Cappa della cucina, e dove va l’aria
- Fazzoletto sulla cappa, a ogni velocità.
- Guarda il condotto sopra.
- Chiedi dove va l’aria.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: La carta mostra che la ventola sta tirando. Solo la risposta alla domanda ti dice dove finisce l’aria, ed è un’affermazione di chi risponde, non un’osservazione.
Rumore
Cosa arriva in questa stanza, quanto spesso e da dove. Il motivo più comune per cui un inquilino se ne va presto, e l’unica cosa che nessun annuncio dichiara.
Com’è la stanza
- Chiudi le finestre, spegni ciò che ronza.
- Posa il telefono a metà stanza.
- Stai in silenzio per tre minuti.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Il microfono di un telefono non è un fonometro calibrato e il suo guadagno non si conosce. Questo numero è confrontabile con altre stanze che misuri allo stesso modo e non è confrontabile con nessuna soglia di legge. Registra una visita, a un’ora, in un giorno.
Picchi, non medie
- Finestre chiuse, telefono a metà stanza.
- Stai in silenzio per due minuti.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Misura di quanto il secondo più alto si è alzato sopra il resto di una registrazione non calibrata. Dice di quanto qualcosa si è alzato, mai cosa fosse, e una stanza costantemente alta nasconde quello che una silenziosa mostrerebbe. Quanto fosse forte quel momento nella stanza non è misurato, solo di quanto si è alzato.
Componente a bassa frequenza
- Finestre chiuse, telefono a metà stanza.
- Stai in silenzio per un minuto.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Mostra che c’è energia a bassa frequenza e non sa dire da dove venga. Il motore di un ascensore, una pompa di calore, una strada vicina, una linea della metro e un locale tecnico in cantina da una sola registrazione sembrano tutti uguali; chiedere ai vicini è più rapido che tirare a indovinare.
Quanto passa da un immobile all’altro
- Posa il telefono in camera da letto.
- Chiudi la porta, stai in silenzio 30 s.
- Poi ascolta tu stesso 30 s.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Misura di quanto il secondo più alto si è alzato sopra il resto di trenta secondi. Non dice cosa abbia fatto il rumore (è a questo che serve il tuo ascolto); una stanza costantemente alta nasconde quello che una silenziosa mostrerebbe, e trenta secondi prendono quello che capitava in quel momento.
I tubi
- Misura il bagno in silenzio per 20 s.
- Apri il rubinetto 15 s, poi chiudilo forte.
- Stai in silenzio mentre ascolta.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Misura di quanto il secondo più alto si è alzato sopra la stanza mentre lo facevi. Non identifica la causa (è un idraulico che può) e una stanza costantemente alta può nascondere un colpo che il telefono avrebbe altrimenti colto.
L’ascensore
- Misura la camera in silenzio per 30 s.
- Misura di nuovo mentre qualcuno usa l’ascensore.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Qualche minuto in un pomeriggio tranquillo, misurato come di quanto il secondo più alto si è alzato sopra la stanza. In un condominio l’ascensore lavora di più nelle due ore in cui non c’eri, e una stanza costantemente alta nasconde quello che una silenziosa mostrerebbe.
Pavimenti
Pendenza, avvallamenti locali, come si comporta la superficie sotto un tacco, e cosa succede ai giunti.
Pendenza del pavimento
- Posa il telefono a faccia in su a metà stanza.
- Lascialo leggere.
- Giralo di mezzo giro e leggi di nuovo.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Un telefono appoggiato sul pavimento dice qualcosa di quel quadrato di pavimento. Gli edifici vecchi sono raramente in piano e una pendenza da sola non è un accertamento di niente.
Pendenza attraverso la stanza
- Leggi alla porta, al centro e alla finestra.
- Tieni il telefono orientato sempre allo stesso modo.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Tre punti su una linea. È il profilo del percorso che hai fatto, non un rilievo del pavimento, e non stabilisce niente su cosa ci sia sotto. Un pavimento in pendenza uniforme da una parte all’altra risulta come nessuna differenza, quindi questo non può dirti che il pavimento è in piano.
Avvallamento locale
- Scegli il punto in cui la pendenza cambiava.
- Leggi ai quattro angoli di un quadrato di un metro.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Quattro letture intorno a un punto. Individua qualcosa su cui chiedere; non dice cosa ci sia sotto il rivestimento del pavimento.
Prova del tallone
- Attraversa la stanza battendo forte il tallone.
- Senti se il pavimento rimbalza o cede.
- Prova vicino ai muri e al centro.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un’impressione soggettiva di rigidità. Non è una misura di quanto il pavimento reggerà, e da questo non si può concludere niente sulla portata.
Giunzioni
- Trova ogni giunzione tra due pavimenti.
- Passaci sopra con il piede.
- Segna ogni gradino, spazio o rialzo.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Descrive il giunto. Non dice se la causa sia il rivestimento, il massetto o il solaio sotto.
Il suono che fa una piastrella
- Chiedi se puoi picchiettare le piastrelle.
- Picchietta con le nocche lungo il pavimento.
- Ascolta se un punto risponde in modo diverso.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un suono diverso non è una piastrella staccata. Il sottofondo, la stesura della colla e cosa c’è sotto il pavimento lo cambiano tutti, e l’unica cosa che stabilisce è dove chiedere.
Acqua e impianto idraulico
Pressione, scarichi, guarnizioni e il mobile sotto il lavello. Cinque minuti qui rispondono a domande che altrimenti emergono dopo mesi.
Pressione con due rubinetti aperti
- Apri del tutto il rubinetto della cucina.
- Accendi anche la doccia.
- Guarda il getto in cucina.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Quello che hai visto, con la pressione che l’edificio aveva a quell’ora. La pressione di rete cambia nell’arco della giornata e da un piano all’altro.
Quanta acqua dà il rubinetto
- Tieni una bottiglia sotto il rubinetto.
- Apri del tutto e cronometra il riempimento.
- Scegli la misura della bottiglia.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Un rubinetto solo, con la pressione che l’edificio aveva a quell’ora, cronometrato a mano. Non distingue un aeratore intasato da una pressione di rete bassa, e non dice niente sulla doccia se la doccia non l’hai misurata.
Scarichi
- Riempi il lavabo di qualche centimetro.
- Avvia il timer e togli il tappo.
- Fermalo quando l’acqua è finita.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Una prova sola, in un giorno solo. Uno scarico lento ha diverse cause del tutto ordinarie e questa prova non le distingue.
Riempimento della cassetta
- Tira lo sciacquone e avvia il timer.
- Fermalo quando smette di riempirsi.
- Ascolta 30 s se scorre acqua.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Dice che il gruppo di carico lascia passare acqua. Quale pezzo sia, e cosa serva per rimetterlo a posto, è una domanda da idraulico.
Sotto il lavello
- Apri il mobile sotto ogni lavello.
- Torcia accesa, guarda ogni giunzione.
- Passa un dito lungo ognuna.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Trova la traccia di acqua che è passata di lì. Non dice se stia ancora perdendo, né quanto tempo fa sia successo.
Siliconature di doccia e vasca
- Guarda ogni linea di silicone.
- Premi piano negli angoli.
- Segna crepe, nero o punti molli.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Lo stato di un cordolo di silicone. Se l’acqua ci sia passata dietro non si vede da questo lato.
Bagno: cosa guardare
- Fotografa soffitto, parete doccia e angolo sopra la porta.
- Cerca macchie, vernice che si stacca o ridipinta di fresco.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: Segni visivi compatibili con l’umidità non sono un accertamento di umidità, e Nesso dalla foto non legge niente. Tiene l’immagine accanto alla tua nota.
Riscaldamento
Se si accende, quanto in fretta la stanza lo segue, e come il calore è distribuito su un radiatore.
Ogni radiatore si accende?
- Chiedi di accendere il riscaldamento.
- Aspetta dieci minuti.
- Tocca la parte alta e bassa di ogni termosifone.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un radiatore in un pomeriggio. Non dice niente sulla caldaia, sulla pressione dell’impianto, né su quanto costa scaldare questa casa a gennaio.
Quanto in fretta la stanza segue
- Leggi la temperatura quando parte il riscaldamento.
- Di nuovo dopo 10 e 20 minuti.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Dipende dalla temperatura di partenza, da quella esterna e dal fatto che un’ora prima una finestra fosse aperta. Serve un termometro esterno, e non ce n’è ancora nessuno collegato.
Il calore lungo un radiatore
- Aspetta dieci minuti dopo l’accensione.
- Fotografa ogni termosifone con la termocamera.
Si controlla con: Accessorio · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: La temperatura sulla superficie di un radiatore. È un motivo per fare domande sull’impianto, non un accertamento sull’impianto.
Impianto elettrico
Cosa legge un tester per prese, se ogni interruttore fa qualcosa, e che aspetto ha il quadro elettrico da fuori. Qui non si apre niente.
Tester per prese
- Inserisci il tester in ogni presa.
- Parti da cucina e bagno.
- Fotografa le luci.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un tester a tre spie controlla una manciata di guasti in una presa e ne manca parecchi che contano di più, fra cui una terra ad alta resistenza e un neutro condiviso in modo sbagliato. Non può stabilire che un impianto rispetti una norma, e una combinazione che non si aspetta chiede un elettricista abilitato, non un secondo parere tuo.
Tutti gli interruttori
- Premi ogni interruttore della casa.
- Segna quelli che non fanno niente.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Registra quali interruttori hanno fatto qualcosa. Non dice niente sul cablaggio che sta dietro a nessuno di loro.
Il quadro elettrico, da fuori
- Trova il quadro elettrico. Non aprirlo.
- Fotografalo chiuso.
- Cerca segni di bruciato o coperchi mancanti.
Si controlla con: Fotocamera
Cosa non stabilisce: L’esterno di una scatola chiusa. Nesso dalla foto non legge niente. Sullo stato di un impianto elettrico non si può stabilire nulla per questa via: è il lavoro di un elettricista con uno strumento, ed è l’unica cosa in tutto questo controllo che non va improvvisata.
Spazio e misure
Dimensioni delle stanze, altezza del soffitto, e la differenza fra i metri quadri annunciati e quelli su cui si cammina.
Dimensioni delle stanze
- Porta il telefono lungo la stanza, all’altezza della vita.
- Premi Fatto.
- Senza scansione? Misura i due muri più lunghi.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stimata da Nesso, non è una misura ufficiale. La scansione di profondità sbaglia di centimetri nel migliore dei casi, di più su superfici scure o lucide, e niente di tutto questo è un dato catastale.
Altezza del soffitto
- Scansiona la stanza o usa la scansione di prima.
- Senza scansione? Misura con un metro.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stimata da Nesso, non è una misura ufficiale. Dove è un requisito di altezza a rendere abitabile una stanza, la cifra che conta è quella rilevata nei documenti edilizi.
Superficie su cui si cammina
- Scansiona ogni stanza.
- Il telefono le somma.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stimata da Nesso, non è una misura ufficiale, e lascia fuori tutto quello che non hai scansionato (ripostigli, il balcone, la cantina). Ogni errore delle scansioni delle stanze si somma qui.
Dichiarati contro misurati
- Scrivi la superficie dell’annuncio.
- Nesso la affianca a quella che hai scansionato.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Una differenza fra una stima e una dichiarazione, e non è la prova che qualcuno abbia dichiarato il falso. Gli annunci italiani citano superfici diverse: la *superficie commerciale* comprende legittimamente i muri, i balconi in quota e la cantina in cui non stai in piedi. Chiedi quale cifra è stata usata.
Larghezza delle porte
- Scansiona la stanza o usa la scansione di prima.
- Senza scansione? Misura le porte più strette.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Stimata da Nesso, con uno o due centimetri di scarto. La scansione misura il vano nello stipite; con la porta aperta, l’anta e le cerniere se ne prendono qualche centimetro.
Altezza rispetto alla strada
- Leggi al portone della strada.
- Sali con questa schermata aperta.
- Leggi di nuovo alla porta di casa.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Due letture della pressione dell’aria, non un rilievo. Anche il tempo e una corrente nel vano scale la spostano, quindi è buona a circa un metro su pochi minuti e peggio su un percorso più lungo. Il piano è un intervallo, perché gli interpiani vanno da meno di tre metri a quasi quattro.
Segnale e connessione
Cosa raggiunge il telefono da ogni stanza, e cosa fa qui il tuo operatore. La domanda che fa per prima chi lavora dalla camera in fondo, e a cui nessun annuncio risponde.
Cosa raggiunge il telefono, stanza per stanza
- Mettiti dove lavoreresti.
- Misura.
- Spostati in un secondo punto e misura di nuovo.
Si controlla con: Telefono
Cosa non stabilisce: Quello che questo telefono, su qualunque rete sia collegato, ha raggiunto questo pomeriggio. Non è una potenza di segnale, non è il tuo operatore, e non è quello che ti darebbe un contratto in questo edificio. Una stanza da cui non è passato niente è un dato che vale la pena scrivere; un punto solo non vale granché.
Chiedi, non misurare
Le domande che battono qualsiasi strumento, e quelle che una visita di venti minuti non può risolvere. Nesso di proposito non costruisce nessuna funzione per queste.
Perché è stato riparato?
- Mettiti davanti alla vernice o all’intonaco nuovo.
- Chiedi perché è stato riparato.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una risposta da parte di chi ha un interesse, registrata come risposta e non come fatto.
Quando sono state cambiate le finestre?
- Chiedi quando sono state cambiate le finestre.
- Chiedi se sono state cambiate tutte.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una data detta a memoria. Se la cosa conta, chiedi se esiste una fattura.
Quanti anni ha la caldaia?
- Chiedi quando è stata installata la caldaia.
- Chiedi di vedere il libretto.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una data e un libretto. Non dice niente sullo stato dell’apparecchio, che è una domanda da termotecnico.
Chiedi dodici mesi di bollette
- Chiedi dodici mesi di bollette.
- Chiedi il rendiconto condominiale.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Dodici mesi di qualcun altro, con il loro termostato e le loro abitudini. I tuoi saranno diversi, ma la cifra di gennaio dice comunque com’è fatto l’edificio.
Cosa è stato fatto sull’edificio
- Chiedi quali lavori importanti in dieci anni.
- Tetto, facciata, ascensori, tubi, riscaldamento.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un riassunto a memoria. È nei verbali dell’assemblea che sta scritto.
Cosa sta per spendere l’edificio
- Chiedi quali lavori sono votati o previsti.
- Chiedi gli ultimi due verbali di assemblea.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Completo quanto lo è la risposta. I verbali sono il documento, e chi compra dovrebbe leggerli invece di accontentarsi di un riassunto.
Chiedi a un vicino
- Se incontri un vicino, fai una domanda:
- Com’è abitare qui, anche di notte?
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: L’esperienza di una persona sola, che può avere un motivo suo. Registrata come quello che ha detto.
Torna a un’ora diversa
- Chiedi una seconda visita dopo le 20.
- Oppure in un giorno feriale.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Due visite sono due momenti, non un andamento. Restano comunque il doppio di quelle che riesce a fare quasi chiunque.
Fai la strada di sera
- Torna dopo il buio.
- Fai il giro dell’isolato.
- Segna luce, persone, parcheggi.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una sera sola. È la tua osservazione di quello che c’era, e Nesso la tiene per quella, mai come un giudizio sulla zona o su chi ci vive.
Segnale del telefono, stanza per stanza
- Entra in ogni stanza.
- Guarda le tacche sul telefono.
- Prima camera e bagno.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: La tua rete, il tuo telefono, quel pomeriggio. Un altro operatore può comportarsi in modo del tutto diverso nella stessa stanza.
Affacciati da ogni finestra
- Guarda fuori da ogni finestra.
- In alto, in basso e di fronte.
- Segna cosa c’è.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Quello che c’è oggi. Un’area sgombra di fronte, fra due anni, è un edificio.
Odore, con le finestre chiuse
- Chiedi di tenere chiuse le finestre qualche minuto.
- Fermati in cucina, bagno, camera.
- Annusa.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un’impressione soggettiva. Ti dice dove guardare, e da sola non stabilisce niente.
Odore, con le finestre aperte
- Apri le finestre.
- Resta lì per un minuto.
- Annusa.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un minuto, una direzione del vento, un momento della giornata.
Stai fermo e ascolta
- Mettiti a metà stanza.
- Stai in silenzio per un minuto.
- Ascolta.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un minuto di un pomeriggio. È il minuto che costa meno di tutta la lista e ripeterlo non costa niente.
Il soffitto sotto il tetto o un terrazzo
- Ultimo piano o terrazzo sopra? Guarda in su.
- Controlla il soffitto e i suoi angoli.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Un soffitto asciutto in una settimana asciutta dice meno di quanto sembri. Uno ridipinto il mese scorso dice ancora meno.
La cantina e il garage
- Chiedi di vedere cantina e garage.
- Annusa l’aria.
- Cerca un segno di livello sui muri.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una cantina è normalmente più fresca e più umida di una casa. Quello che conta sono le tracce di acqua ferma, non l’umidità in sé.
Danni da acqua precedenti
- Chiedi: c’è mai stata una perdita?
- Chiedi: è stato fatto un sinistro all’assicurazione?
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una risposta, registrata come risposta. È nel fascicolo dell’assicurazione che diventa verificabile.
Contenziosi e lavori in programma nel condominio
- Chiedi gli ultimi due verbali di assemblea.
- Chiedi di cause in corso o morosità.
Si controlla con: Tecnico · Presto disponibile
Cosa non stabilisce: Non è un controllo fisico e non è un controllo che questa app esegua. Nesso registra che hai chiesto e cosa è tornato indietro; leggere i documenti è lavoro da avvocato o da commercialista.
Quanti anni ha l’edificio
- Guarda la facciata e la scala.
- Chiedi l’anno di costruzione.
Si controlla con: A mano
Cosa non stabilisce: Una lettura di una facciata, non una data. Le facciate si rifanno e gli appartamenti si ristrutturano. L’anno di costruzione sta sull’APE e nei permessi dell’edificio, e di cosa è fatta la struttura è una domanda da tecnico.